行业资讯

日本房产泡沫疯狂往事

来源:文艺复兴外汇智能系统 作者:外汇EA 时间:2019-09-10 10:42:28 浏览次数:

  日本房产泡沫疯狂往事。

  对应股票,房地产也一样,每次上涨都得有“故事”支撑。

  故事和共识有了,钱也有了,然后就开始疯狂投资。

  几乎所有的泡沫都是银行催生的,几乎所有泡沫的破裂,也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘,自然就崩了。

  1

  上世纪七八十年代,在日本人中间发生了一场思维革命,他们发现日元越来越不值钱,于是开始寻找有升值趋势的“硬通货”。

  那个时候,日本绝大部分老百姓在房价会持续上涨这件事上,达成了高度共识,于是,越来越多的人从银行贷款买房,而且,很多人的杠杆是越借越高。

  不仅大城市的繁华地带,就连城市周边的郊区,都被卷进了这个举债炒房的游戏之中。白领们有了一点积蓄,就会谋求投资买房,生怕错过了上车机会。最后,甚至连城郊的农民们都出动了,纷纷拿着手里的辛苦钱去银行贷款投资!

  可是到了这个时候,房价已经普遍上涨了一轮,货币供应量翻了几十倍,风险也开始变大,各个环节的人都承担着巨大的房贷压力,而且环节越往后,压力越大。

  关键是在这个过程中,因为房价的持续上涨,很多人变得越来越惜售。于是,市场上流通的房子也就越来越少,标价越来越贵了。

  后来的故事,大家也都知道了,东京的房子贵到卖了可以买下整个美国,日本的房子全卖了可以买下四个美国。不过说是这么说,如果真的大规模抛售,很快就会因为找不到买家而变得一文不值,也就谈不上值几个美国了。

  2

  很自然地,全民炒房留下了一个问题:从银行借那么多钱,总得还吧?如果房贷还不上怎么办?

  比如我一个月工资两万,房贷一万五,苦就苦点吧。但是如果我下岗还不上了,周围的人能借的也都借了,还是还不上,我就只好抛掉房子了。

  如果只有一个人这么干,还没啥问题,但是如果大规模下岗,那就麻烦了。因为卖房子的人越多,房子越卖不上价,你也就越着急出售,压价越厉害,最后可不就是雪崩式下跌。

  紧接着,银行便会出现大量烂账,说不定就跟着倒闭了。再或者银行利率上涨,本来一个月需要还贷一万五,一下涨到两万了,还不上了,怎么办?卖呗。

  同样的,如果几个人卖,一点问题都没有,但倘若是大规模抛售,那就啥玩意都不好使了,房价一下子跟重力加速度似地下跌。事实上这就是日本房地产泡沫中发生的故事。

  而且在这个过程中,还有不少人是一分钱首付都没有,全是借的,或者干脆就是高利贷。他们之所以这么做,就是赌房价上涨,比方说我借1000万,年息250万,我对赌的就是房价涨幅超过250万,如果涨幅超不过,我就死定了,因为根本还不上这么多利息。

  

财经365视界:日本房产泡沫疯狂往事

 

  同样,倘若系统中这种人比较少,那也是没有问题的,还不上贷卖了房子便是。遗憾的是,当时的日本,投机者非常非常多,这些人买的时候就没准备长期持有,全是对赌大幅增长。

  这样一来,一旦预期的增长没出现,高利贷到期后强制还钱,便引来了更大规模的抛售,也就是砸盘,那场面真的是要多可怕有多可怕。

  到现在为止,大家看到了吧,房价大幅升值有两个必要条件:

  1、上涨的共识。只有当一个社会体系中,认同“房子就是中世纪黄金”的人占多数,房地产才会大放异彩,反之,当大家普遍觉得某个地方房子的不会涨,那么当地房地产就会变鹤岗。

  很多国家房地产泡沫破裂后一直不温不火,就是因为老百姓这个共识没了。大家经历过暴跌,不再认为房地产只涨不跌,也就不那么狂热了。

  这种“共识”很多时候没啥特别靠谱的根据,就好像比特币,美国的一个经济学家说,“我知道比特币是扯淡,但是那么多人相信这个扯淡,那我们就可以投机赚钱”,用中国某投资人的话说,叫“傻X的共识也是共识”。

  2、银行信用扩张,也就是银行愿意贷款给你。可以说,现代经济运行中,几乎所有的泡沫都是银行催生的,几乎所有泡沫的破裂,也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘,自然就崩了。

  把这个逻辑理清了,你去看经济史上的所有泡沫,是不是都是一个套路。无论是人类最早的黄金崇拜,还是后来的郁金香狂热,或者南海泡沫,都是这样的:

  大家疯狂追逐一个产品,认为它会升值,为了买到它,不惜去借钱,到了后来交易的钱都是借来的,直到有一天借不到钱,或者市场上没有新的钱维持上涨,又或者借钱成本高到没法接受,没人接盘,呼啦一下就崩了。

  3

  讲到这里,放一张典型的泡沫图,如果大家对2015年股灾稍有了解,应该一眼就能认出这张图。

  欧美的银行家,因为经常目睹这种大崩溃,思想上早就有了准备,他们知道每次大繁荣到最后都是一地鸡毛。关于这种现象,他们有一个比巧妙的隐喻,叫“Ball is over”,翻译成中文,就是“舞会结束了”。

  什么意思,说的是当一个经济体中,绝大多数人都在借钱投机,比如我把一个债券5块钱卖给你,你10块卖给另一个人,我又12块买回来,准备再高价卖给别人,不断加价。这一过程之中,大家都欢乐的不得了,就是“Ball”,也就是“奢华欢乐的舞会”。

  但是舞会迟早要结束,这种击鼓传花的游戏不可能一直玩下去,银行家就得预测到“舞会结束时间”,提前把手里的债券抛掉,谁接盘谁死,也就是我们说的“最后一棒”。

  看到没,这三张图放一起看,你会发现,几乎所有泡沫的走势都如出一辙:都是一开始慢慢涨,这个也正常,经济发展嘛,大家有钱了自然要愿意多花钱。

  可怕的是,在这个缓慢上涨的过程中,大家形成”永远涨“的共识,越来越多的人参与到游戏中,以至于出现指数式暴涨,最后涨至顶点无人接盘,一路坠落。


本文关键词:日本房产
文章地址:http://www.wyfxforex.com/hangyezixun/220.html


  • 扫一扫,微信在线